У нас уже 21989 рефератов, курсовых и дипломных работ
Заказать диплом, курсовую, диссертацию


Быстрый переход к готовым работам

Мнение посетителей:

Понравилось
Не понравилось





Книга жалоб
и предложений

 





Название Сделки с жилыми помещениями
Количество страниц 78
ВУЗ МГИУ
Год сдачи 2010
Бесплатно Скачать 22709.doc 
Содержание Содержание
Введение

Глава 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
§1.1. Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки
§1.2. Участники сделок с жилыми помещениями

Глава 2. Отдельные виды сделок с жилыми помещениями
§2.1. Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений
§2.1.1 Договор купли-продажи жилых помещений
§2.1.2. Договор обмена жилых помещений

§2.2. Сделки, направленные на передачу отдельных прав на жилые помещения
§2.2.1. Договор коммерческого найма жилых помещений
§2.2.2. Договор социального найма жилых помещений

Заключение

Нормативно-правовые акты

Список используемой литературы
Судебная практика

Приложение 1
Приложение 2


Введение

Актуальность темы исследования. Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. В перечне приоритетов продуктов индивидуального потребления человека жилье выделяют на одно из первых мест, наряду с потребностью в воздухе, воде, пище, энергии.
Проводимая жилищная реформа, получившая в последнее время статус национального проекта, направлена на решение широкого круга вопросов. Изначально предполагалось, что в создаваемой в ходе реформирования системе каждый самостоятельно вкладывает средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственных, муниципальных или общественных жилищных фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.
Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок. Так, собственники вправе совершать сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.
Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений, связанных с совершением сделок в данной сфере значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав.
Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования.
Степень разработанности темы. Проблемы правового регулирования совершения сделок с жилыми помещениями становились предметом научных исследований в трудах таких исследователей, как О.И. Белоножкина, А.В. Борисенко, В.И. Бутенев, И.А. Емелькина, С.Б. Иванников, Е.В. Лапутева, Г.А. Свердлык и др.
В современной правовой науке ввиду принятия нового Жилищного кодекса, исследования проблем совершения сделок с жилыми помещениями значительно активизировались. Достаточно много внимания уделяется как отдельным аспектам указанной проблемы, так и её исследованию в целом. Особо необходимо выделить работу П.В. Крашенинникова, где много внимания уделено вопросам совершения сделок с жилыми помещениями. В частности, рассмотрено понятие, виды указанных сделок, их особенности и специфику совершения. Вместе с тем, ряд важных аспектов проблематики, связанных с совершением сделок с жилыми помещениями, несмотря на их первостепенную методологическую, научную и практическую значимость, до сих пор остается мало исследованным.
Объектом дипломного исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с совершением сделок с жилыми помещениями.
Предметом исследования являются нормы права, определяющие особенности совершения сделок с жилыми помещениями.
Основная цель исследования заключается в том, чтобы на основе учета достижений правовой науки, опыта исследования соответствующих правовых норм определить специфику совершения сделок с жилыми помещениями.
Исходя из цели дипломного исследования, определены следующие его задачи:
1) изучить понятие и признаки жилых помещений как объекта гражданско-правовой сделки;
2) выявить состава участников сделок с жилыми помещениями;
3) определить характерные черты договора купли-продажи жилых помещений;
4) установить порядок совершения договора обмена жилых помещений;
5) рассмотреть и определить признаки договор коммерческого найма жилых помещений;
6) выделить специфику договор социального найма жилых помещений
Методологической основой дипломной работы является общенаучный диалектический метод познания, позволяющий рассматривать совершение сделок с жилыми помещениями как динамическую категорию, зависящую от экономических, правовых и социально-политических факторов в определенную историческую эпоху. Также были использованы методы анализа, синтеза, аналогии и обобщения, сравнительно-правовой и формально-логический методы.
Нормативной правовой основой исследования является Гражданский, Жилищный кодексы Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, принятые на их основе, акты высших судебных органов.
Структура работы обусловлена предметом исследования и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных нормативно-правовых актов, литературы, судебной практики и приложений.


Глава 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
§1.1. Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки

В постсоветском законодательстве, действовавшем до введения в действие Жилищного кодекса РФ , не существовало единого понятия жилого помещения. Различные нормативно-правовые акты, применительно к регулируемым отношениям, по-разному определяли признаки жилого помещения, в связи с чем отсутствовала необходимая праву (и правоприменителю) определенность в вопросе о том, что считать жилым помещением.
В одних нормах законодателем при определении жилого помещения использовался критерий предназначенности жилого помещения для проживания, в других – пригодности его для проживания, в-третьих – соответствие его санитарным и техническим требованиям. Неоднозначность подхода к определению важнейшей категории гражданских и жилищных прав отмечалась в юридической литературе, однако среди авторов также отсутствовало единое мнение по вопросу о признаках жилого помещения.
Особенности понятия жилого помещения определяются его положением в системе объектов прав. Категория «жилое помещение» является видовой по отношению к категориям «вещь», «недвижимость» и обеспечивает их связь с конечными видами жилых помещений. Внутренняя структура правовой модели жилого помещения образована гражданско-правовыми конструкциями «сложная вещь», «недвижимость», «помещение». Внешняя форма образована дополнительным элементом – пригодностью для постоянного проживания.
В ЖК РФ категория «жилое помещение» наделена родовым содержанием и имеет характер универсальной модели объектов прав в жилищной сфере. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к видам жилых помещений относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Доминирующее положение жилого помещения в системе объектов жилищных прав означает, что объекты материальной действительности могут быть квалифицированы в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные виды жилых помещений, сформированные на основе общей модели.
В статье 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Итак, понятие жилого помещения как объекта гражданско-правовой сделки предусматривает наличие двух групп признаков.
І. Общие с иными объектами гражданских прав признаки жилых помещений (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
1. Изолированность – обязательное условие признания помещения жилым. «Изолированность» жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок).
Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.
Признак «изолированности» является видовым по отношению к «дискретности» как общему признаку вещей в гражданском праве. Развернутую характеристику дискретность вещей получила в работе В.А. Лапача, определившего ее как качественную, а также физическую и (или) учетную определенность и обособленность от всех других объектов.
Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Исключение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 685 ГК РФ и ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное жилое помещение либо часть помещения – жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В связи с этим, возможность возникновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с положениями ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав в гл. 2 разд. 1 ЖК РФ.
По нашему мнению, помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав только при условии рассмотрения его в качестве сложной вещи, образованной непосредственно из самого помещения (изолированного пространства внутри здания) и общего имущества здания. При таком рассмотрении помещение «обретает» свойства вещи и самостоятельного объекта прав, без применения каких-либо фикций в законе.
В соответствии со ст. 134 ГК РФ , если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).




Выдержка из работы
Следующим юридико-фактическим основанием, предпосылкой, необходимой для совершения договора обмена жилыми помещениями, является согласие наймодателя жилого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 74 ЖК РФ наймодатель имеет право отказать сторонам в совершении обмена только в случаях, когда имеются установленные законодателем препятствия для его совершения, а именно условия, когда обмен не допускается. Исчерпывающий перечень таких условий установлен в ст. 73 ЖК РФ и не подлежит расширительному толкованию.
Хочется отметить, что по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР указанные условия претерпели некоторые изменения. Так, новый ЖК РФ исключил из числа условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, указание на корыстный или фиктивный характер данной сделки. Представляется, что это является позитивным моментом, так как на стадии заключения договора обмена не представлялось точно определить, что данная сделка совершается сторонами без намерения породить определенные юридические последствия.
Таким образом, новый ЖК РФ защищает интересы участников обмена, так как исключает произвольные злоупотребления со стороны наймодателя. Кроме этого, в данном случае, в соответствии с четким указанием Жилищного кодекса, отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке. Таким образом, говорить о том, что новое жилищное законодательство усилило административные преграды для осуществления гражданами своих правомочий, нет оснований. Согласие наймодателя на обмен жилыми помещениями можно охарактеризовать как «обусловленное согласие» , которое обязательно для контрагента только в пределах этой обусловленности.
Ст. 73 ЖК РФ также исключено такое основание, которое по ранее действовавшему жилищному законодательству препятствовало совершению обмена жилыми помещениями, как ухудшение жилищных условий одной из сторон, в результате чего граждане становились нуждающимися в улучшении жилищных условий. Означает ли это, что ЖК РФ предоставляет возможность злоупотреблять своими правами участникам жилищного правоотношения? По нашему мнению, для такого вывода нет оснований, так как в данном случае необходимо применять ст. 53 ЖК РФ, которая устанавливает негативные последствия для лиц, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия. Указанные граждане могут быть приняты на учет не ранее, чем через пять лет со дня совершения действий, ухудшающих их жилищные условия. Кроме того, в данном случае применению также подлежит п. 8 ст. 57 ЖК РФ, который устанавливает, что при предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемого жилого помещения или к его отчуждению, не менее чем за пять лет.
Позитивным моментом, по нашему мнению, следует признать то, что ЖК РФ детально регламентировал в ст. 74 порядок и совершение договора обмена жилыми помещениями.
Характеризуя установленный порядок, следует особо выделить два момента: 1) договор об обмене жилыми помещениями между нанимателями должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; 2) устанавливается срок, в течение которого наймодатель должен дать согласие на обмен или мотивированный отказ в обмене жилых помещений, а также срок, в течение которого стороны, участвующие в обмене жилыми помещениями, должны заключить договоры социального найма на жилые помещения, в которые они вселяются в результате совершенного обмена. Указанные сроки не должны превышать десяти рабочих дней.
Указанные нормы, по нашему мнению, направлены на защиту участников жилищных правоотношений и призваны исключить злоупотребления как со стороны наймодателей, так и со стороны лиц, участвующих в обмене. Тем не менее, по нашему мнению, п. 5 ст. 74 ЖК РФ необходимо дополнить нормой следующего содержания: «В случае, если в указанный срок граждане, получившие согласие каждого наймодателя на обмен жилого помещения, не заключили договор социального найма на жилое помещение, в которое они должны вселяться в порядке обмена, то договор об обмене жилыми помещениями является ничтожным».
Обмен жилыми помещениями, совершенный между нанимателями, представляет собой гражданско-правовую сделку, в связи с этим произведенный обмен может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если он произведен с нарушением требований жилищного законодательства. При этом ЖК РФ, независимо от порока, по которому договор обмена жилыми помещениями признан недействительным, устанавливает иные правовые последствия, чем те, которые предусмотрены Гражданским кодексом в случае признания сделки недействительной. Правовым последствием при недействительности договора обмена является переселение сторон в те жилые помещения, которые они занимали до совершения обмена. Таким образом, ЖК РФ не предусматривает таких последствий, как односторонняя реституция и недопущение реституции.
Подводя итог, отметим, что обмен жилыми помещениями, совершаемый между нанимателями по договору социального найма, является гражданско-правовой сделкой, которая регулируется как нормами жилищного законодательства, так и Гражданским кодексом. При этом в ЖК РФ необходимо дать определение договора обмена. Хочется предложить следующее определение: «Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение, по которому каждая из сторон (наниматель жилого помещения по договору социального найма) передает другой стороне право пользования занимаемым жилым помещением, а взамен приобретает право пользования другим жилым помещением на условиях социального найма».


§2.2. Сделки, направленные на передачу отдельных прав на жилые помещения
§2.2.1. Договор коммерческого найма жилых помещений

Действующее жилищное законодательство не содержит определения понятия «договор коммерческого найма». В.Н. Литовкин указывает, что название введено в обиход в юридической литературе и адекватно его правовой природе. Советское и прежнее российское законодательство знали единый договор найма жилого помещения.
Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Жилищного кодекса РСФСР, посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам (глава 6 ЖК РСФСР). При этом Кодекс допускал заключение договора найма или аренды, не конкретизируя их различий, а принятый в конце 1992 года Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» - лишь договора аренды, но в домах иных жилищных фондов.
Глава 35 Гражданского кодекса РФ, разделившая договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения, не восприняла дословно ни нормы ЖК РФ, ни Закона. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как «договор социального найма» и «договор коммерческого найма». Ст. 671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. По нашему мнению, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда.
В ст. 671 ГК РФ определены стороны договора найма как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений ч. 2 статьи, следует признать физическое лицо. Таким образом, Закон устанавливает обязательные требования к объему правомочий наймодателя, который должен быть или собственником жилого помещения, или управомоченным им лицом.
Рассмотрим общие черты и отличия договора коммерческого найма и договора социального найма с тем, чтобы дать определение договора коммерческого найма.
Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ.
Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, – оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора – сфера действия.
Список литературы Список литературы
1. Аскназий С.И., Брауде И.И., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1954, 215 с.
2. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963, 223 с.
3. Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966, 213 с.
4. Белоножкина О.И. Основания изменения договора социального найма / Автореф. дис… канд. юрид. наук, Саратов, 2004, 21 с.
5. Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости: Современные и правовые проблемы / Автореф. дисс. … канд. юрид. наук, Волгоград, 2002, 26 с.
6. Бутенев В.И. Договор купли-продажи жилых помещений // Аграрное и земельное право, 2007, № 1, С. 81-88.
7. Бутенев В.И. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений // Аграрное и земельное право, 2007, № 5, С. 62-69.
8. Гражданское право. В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов, М., 2002, 774 с.
9. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. М., 2003, 128 с.
10. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере / Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук, Екатеринбург, 2007, 26 с.
11. Жилин Г.А. Комментарий судебной практики. № 5. М.: Юридическая литература, 1999, 317 с.
12. Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право, 2007, № 2, С. 14-17.
13. Закон РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.
14. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения / Автореф. дисс. … канд. юрид. наук, М., 2007. – 25 с.
15. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право, 2007, № 3, С. 25-27.
16. Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право, 2007, № 6, С. 18-23.
17. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение, 1998, № 2, С. 153-159.
18. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. О.Н. Садиков, М: Юринформцентр, 1995, 448 с.
19. Кострикина А.А. Особенности продажи жилых помещений // Право, общество, власть и современность, М., 2005. С. 8-9.
20. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп., М.: Статут, 2005, 572 с.
21. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция, 2001, № 9, С. 39-43.
22. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2002, С. 140-141.
23. Лапутева Е.В. Права членов семьи и пользователей при купле-продаже жилых помещений // Правовые проблемы укрепления Российской государственности. Часть 12, Томск: Изд-во Томского университета, 2002, С. 161-163.
24. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права, М.: Городец, 2000, С. 236-275.
25. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству / Автореф. дисс. … канд. юрид. наук, Томск, 1970, 33 с.
26. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990, 335 с.
27. Маслов В.Ф. Защита личных прав граждан. Харьков, 1970, 275 с.
28. Осипова С.В. Согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних // Нотариус, 2006, № 5, С. 16-17.
29. Ремидовский Р.А. К вопросу о правовой природе договора коммерческого найма жилого помещения в российском праве // Право и государство, 2007, № 11, С. 45-49.
30. Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право, 2007, № 7, С. 33-43.
31. Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма // Жилищное право, 2006, № 9, С. 39-47.
32. Строганова Т.П. К вопросу законодательного закрепления понятия жилого помещения // Юридическая наука и практика, Пермь, 2003, С. 137-146.
33. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, 1998, № 3, С. 89-93.
34. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный), М., 2005, 584 с.
35. Тихомиров М.Ю. Договор социального найма жилого помещения: Практическое пособие, М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2007, 94 с.
36. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус, 2003, № 1, С. 39-44.
37. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики, 2002, № 4, С. 2-9.
38. Черкашина И. Защита жилищных прав граждан в публичных договорах // Российская юстиция, 2001, № 10, С. 64-66.
Цена, в рублях:

(при оплате в другой валюте, пересчет по курсу центрального банка на день оплаты)		 6000
Скачать бесплатно 22709.doc 





Найти готовую работу


ЗАКАЗАТЬ

Обратная связь:


Связаться

Доставка любой диссертации из России и Украины

Вход для партнеров

Регистрация

Восстановить доступ

Материал для курсовых и дипломных работ


Ссылки:

Выполнение и продажа диссертаций, бесплатный каталог статей и авторефератов

Счетчики:

Besucherzahler
счетчик посещений

© 2006-2024. Все права защищены.
Выполнение уникальных качественных работ - от эссе и реферата до диссертации. Заказ готовых, сдававшихся ранее работ.